01
案例概述
肖某于2020年 6 月 22 日,与董某乙签订《房屋买卖合同》,约定将该房屋以 25 万元卖给董某乙并完成过户。当月,肖某通过胡某介绍向董某甲借款 25 万元,与胡某签订了《咨询服务合同》,董某甲实际转账 20 万元,肖某还支付了 6 个月 4.3 万元利息及 1.2 万元贷款服务费。2024 年 4 月 15 日,董某乙与安某签订《房产转让合同书》,安某支付 45.5 万元购房款后,于 2024 年 6 月 16 日将房屋过户至其名下并办理抵押登记。
肖某在庭上主张签订《房屋买卖合同》是因董某甲要求以房屋作抵押,董某乙未支付房款,董某甲和董某乙恶意串通骗取其房产。肖某一审请求确认其与董某乙签订的房屋买卖合同无效并恢复其为房产权利人,一审法院驳回其全部诉讼请求。
肖某不服提起上诉,二审驳回上诉,维持原判。
02
争议焦点
肖某与董某甲之间是否存在名为房屋买卖实为民间借贷的法律关系。
肖某与董某乙之间签订的《房屋买卖合同》是否合法有效。
03
法律分析
关于借贷关系认定
首先,根据肖某提供的证据,其虽跟案外人胡某签订《咨询服务合同》,但该合同未涉及董某甲向肖某放贷的相关约定,董某甲也未在该合同中签字并承诺向肖某放贷。虽然肖某提供董某甲向其转账的银行交易明细,但未提供其他证据足以证明双方就转账款项存在借贷合意,换言之,肖某未与董某甲书面签订关于借贷合意的合同。其次,肖某与董某乙签订的《房屋买卖合同》明确约定了房屋成交价格、交房期限等关键条款,符合买卖合同的构成要件,并且双方据此已办理了过户登记手续,根据《民法典》第209条规定,董某乙取得了案涉房屋的所有权。肖某主张案涉房屋作为其与董某甲借贷关系的抵押物,暂时过户至董某乙名下,无合理依据也无合法依据,双方未办理相应的抵押登记手续,未经登记,不发生效力。综上,对肖某关于将其名下房屋作为其与董某甲之间借贷关系的担保,才与胡某签订《房屋买卖合同》的主张没有明确的证据,无法采信。
关于肖某与董某乙之间签订的《房屋买卖合同》的效力的认定
肖某与董某乙签订的《房屋买卖合同》里约定了房屋明确的成交价格,交房期限等重要条款,并完成过户登记。依据《民法典》第143条的规定,该合同属于双方真实的意思表示,不违反法律、行政法规强制性规定,且已履行完毕,应属合法有效。故对肖某主张确认其与董某乙签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求不予支持。
04
律师建议
第一,当事人在签订借款、担保等重要交易时应签订书面协议,明确合同性质、款项性质、利息、担保方式等条款,避免口头约定。第二,依据《民法典》第679条,自然人借款合同自交付时生效,故要证明借贷关系成立,必须保留转账凭证,银行转账记录或当事人收条等,借款应通过银行转账并备注用途,支付其他款项也应通过银行转账并备注用途,避免现金交易以及后期产生纠纷时举证困难。第三,涉及不动产担保时应严格遵循物权法定原则,应签订书面抵押合同,并依法到不动产登记中心办理抵押登记,口头抵押或占有房本的形式抵押的行为无效,还需警惕以"买卖+回购"等变相的担保形式。
05
相关法条
《中华人民共和国民法典》
1、第143条【民事法律行为的有效要件】
具备下列条件的民事法律行为有效:
(一)行为人具有相应的民事行为能力;
(二)意思表示真实;
(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。
2、第154条【恶意串通损害他人权益】
行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。
3、第209条【不动产物权的登记效力】
不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。
4、第215条【合同效力与物权变动区分原则】
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
5、第311条【善意取得制度】
无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的,参照适用前两款规定。
6、第388条【担保合同的从属性】
担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的,担保合同无效。
7、第400条【抵押合同】
设立抵押权,当事人应当采用书面形式订立抵押合同。
抵押合同一般包括下列条款:
(一)被担保债权的种类和数额;
(二)债务人履行债务的期限;
(三)抵押财产的名称、数量等情况;
(四)担保的范围。
8、第668条【借款合同形式要求】
借款合同应当采用书面形式,但是自然人之间借款另有约定的除外。
借款合同的内容一般包括借款种类、币种、用途、数额、利率、期限和还款方式等条款。
9、第679条【自然人间的借款合同的成立时间】
自然人之间的借款合同,自贷款人提供借款时成立。

文字编辑:姚佳楠
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