“跳单”买房一般是指房屋买卖合同的双方在通过房产中介机构的居间服务选定房源或与买卖双方取得联系后，为逃避或减少佣金又通过其他中介机构或买卖双方直接完成交易的行为。现实生活中，有关“跳单”买房，京润律所接到最多的法律咨询便是关于房屋买受人通过中介机构取得房产信息，并由中介机构陪同看房，但为了规避中介费用，跳过中介机构私下签订房屋买卖合同的行为。依据我国《合同法》等相关法律规定，在房屋买受人与出卖人已经与中介机构签订委托购房或卖房协议的情况下，中介机构是可以就协议中约定的条款追究买受人或出卖人的违约责任的。但绕过中介买房，是否一定构成“跳单”违约，还需另当别论。

       例1：高先生与A中介公司签订《看房确认书》，约定由该中介公司带高先生看房源，如成功购买则支付房屋成交价的1%作为佣金。此外，双方还约定如在第一次看房后，委托方已接受受托方服务，跳过受托方直接或通过受托方以外的第三方私下达成交易的，需按房产评估总价的3%支付违约金。

       协议签订以后，A中介公司工作人员带高先生看了某处房屋，高先生却通过其他中介机构与该房屋房主达成交易。A中介公司遂将高先生诉至法院，要求其支付违约金。

       法院审理后认为，高先生与中介公司签订《看房确认书》且已接受了中介公司的服务后又跳过对方私下交易，已构成违约，应当向受托方即中介公司支付违约金。虽然《看房确认书》中约定违约金金额为房产评估总价的3%，但该约定明显超过高先生造成的损失，综合考虑各项因素，酌情判定高先生赔偿中介公司违约金1万元。

      例2：B公司与艾某签订《买房看房委托书》，约定B公司为艾某居间中介原房权人代某住房一套，双方就中介费、违约责任及违约金的支付标准进行了约定。《买房看房委托书》中第四条约定：如甲方（艾某）买房不付佣金，或私下交易，一经乙方查实，甲方应支付乙方总佣金的2倍作为违约金并承担乙方的车费等相关费用。

       而事实上，原房权人代某通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，该房源信息不属于B公司独家提供。艾某通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了与代某的《房屋买卖合同》成立。

        本案中，B公司与艾某签订的《买房看房委托书》中关于第四条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”条款，应属于有效约定。但根据该约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，据此不构成“跳单”违约。

       因此，在本案中，艾某并非只利用B公司的信息、机会，没有违反诚实信用原则，故不构成违约。

       通常，为了防止“跳单”想象发生，中介公司会为买卖双方提供《房地产求购确认书》、《看房确认单》等制式合同约束买卖双方的权利义务。但判断是否构成“跳单”违约行为，还应从以下几方面进行审查：

       1.卖方授予中介机构的委托权限是一般代理还是独家代理；

       2.中介机构是否提供了房源信息或成交机会，并且积极履行媒介服务；

       3.委托人是否利用上述信息、机会与卖方私下成交或另行委托他人居间成交；

       4.委托人是否存在逃避支付佣金的恶意。
      总之，诚实信用原则在居间合同的履行中尤为总要。京润律师提醒您，一旦签订相应合同，均应秉承诚实、恪守承诺、善意行使权力和履行义务，切莫恶意违反合同约定，因而承担违约责任。