小武（原告）与上海某房地产公司（被告）签订商品房预售合同，总价约243万元。合同约定房屋层高2.9米，并附有建筑设计图。交房后，小武发现小区实际设施与宣传严重不符：游泳池实为蓄水池，电梯品牌非宣传的“日本进口三某”，地下室储藏空间及顶层露台为毛坯，卧室无飘窗，且阳台层高仅约2.54米。且上述房产公司被市监局认定为虚假宣传并罚款5万元。小武起诉索赔虚假宣传损失1万元及阳台层高违约损失1.9万元，总计2.9万元。

房地产公司辩称房屋符合合同约定，阳台层高无合同明确标准且不影响使用，损失计算无依据。

本案的核心争议为宣传内容与合同履行的差异认定及损失计算合理性。

经法院审理认定：虚假宣传中电梯、泳池差异对购房决策影响较大，判决赔偿8000元；阳台层高虽未约定，但显著低于合同整体层高标准，酌情赔偿1.6万元，合计2.4万元。一审后被告上诉又撤诉，判决生效。

争议焦点：

要约与要约邀请的区别

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2021年1月1日施行）第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。具体到本案中，因地下室和露台交付标准在合同中约定不明，被告毛坯交付不构成违约。而被告对泳池和电梯的宣传具体明确，虽未写入商品房预售合同，应当属于要约，其未按宣传交付构成违约。

笔者建议广大购房者，看房时关注基础设施的同时，也应当关注对应条款是否有列明该设施。其次，看是否存在将销售广告和宣传资料排除在合同内容之外的格式条款。再者，选购时，应注意收集宣传册、广告海报，销售人员承诺的聊天记录、录音录像，拍摄楼盘模型照片等，作为将来纠纷发生时的主张依据。

1、《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）

第472条【要约】要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件：

（一）内容具体确定；

（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

第473条【要约邀请】要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。

第577条 【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2021年1月1日施行）

第3条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

说明：

本案判决时适用的法规

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日施行）第3条

《中华人民共和国合同法》第107条（1999年10月1日施行）